Покупка квартиры или дома — одна из самых крупных сделок в жизни, поэтому невнимательность здесь может обойтись очень дорого. Несколько этапов проверки перед сделкой на вторичном рынке помогут избежать покупки с обременением, судебными спорами или другими юридическими проблемами.

Убедитесь, что недвижимость продает собственник

Первое, что нужно проверить, — действительно ли продавец имеет право распоряжаться недвижимостью. Попросите показать:

• паспорт;
• правоустанавливающий документ на недвижимость (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.).

Если квартиру или дом продает представитель собственника, у него должна быть нотариально удостоверенная доверенность. Стоит внимательно проверить срок ее действия и перечень полномочий. Если есть возможность, лучше лично связаться с собственником и убедиться, что доверенность не была отозвана.

Затребуйте выписку из Единого государственного реестра

Обязательно затребуйте у продавца выписку по квартире или дому из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Это, пожалуй, самая важная проверка перед покупкой. Официальная выписка позволит узнать:

• кто является зарегистрированным собственником;
• есть ли ипотека;
• наложен ли арест;
• имеются ли другие ограничения или обременения;
• соответствуют ли сведения тем, которые предоставляет продавец.

Если квартира находится в залоге, под арестом или в отношении нее зарегистрированы ограничения, покупать ее не рекомендуется.

Проверьте технические документы

Фактическое состояние квартиры должно соответствовать документам. Обратите внимание:

• совпадает ли площадь квартиры;
• не было ли незаконной перепланировки;
• соответствуют ли этаж, адрес и другие характеристики сведениям в технической документации.

Если предыдущий владелец выполнил перепланировку без оформления необходимых документов, заниматься ее узакониванием, скорее всего, придется уже новому собственнику. Оно вам нужно?

Выясните, состоит ли продавец в браке

Этот момент многие упускают, хотя он может стать причиной судебных споров. Если квартира является совместной собственностью супругов, для ее продажи требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга.

Исключение — если супруг лично присутствует при оформлении сделки и письменно подтверждает свое согласие. Такое требование предусмотрено правилами государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Тот факт, что вы не знали о наличии супруга, в дальнейшем не убережет вас от риска признания сделки недействительной. Чтобы узнать правду, можно просто поговорить с соседями.

Уточните, кто зарегистрирован в квартире

До заключения сделки желательно узнать, кто зарегистрирован по адресу. Особенно важно обратить внимание, если в квартире зарегистрированы:

• несовершеннолетние;
• отбывающие срок заключения;
• лица с инвалидностью.

Даже если проблем с зарегистрированными гражданами, которых потом невозможно будет выписать, нет, необходимо закрепить в договоре, в какой срок зарегистрированные жильцы будут сняты с регистрационного учета.

Попросите справки об отсутствии долгов

Хотя погасить задолженность по коммунальным услугам остается обязанностью прежнего собственника, свет и газ в случае долгов отключат именно вам. А прежний собственник в это время уже, возможно, будет строить новую счастливую жизнь в каком-нибудь другом государстве, и заставить его оплатить долги будет невозможно. Перед покупкой стоит попросить документы об отсутствии задолженности за:

• электроэнергию;
• газ;
• воду;
• отопление;
• услуги управляющей компании или товарищества собственников жилья (если оно есть).

Это позволит избежать неприятных сюрпризов после переезда.

Внимательно изучите договор

Не подписывайте договор, не прочитав его полностью. В документе должны быть указаны:

• данные продавца и покупателя;
• точный адрес квартиры;
• площадь объекта;
• стоимость;
• порядок расчетов;
• сроки передачи квартиры.

Если деньги передаются частями или используются задаток либо рассрочка, эти условия также необходимо подробно прописать.

Иногда продавцы предлагают указать в договоре сумму меньше фактически уплаченной, чтобы снизить расходы при оформлении сделки.

Юристы не рекомендуют соглашаться на такую схему. Если впоследствии договор будет признан недействительным или возникнет судебный спор, вернуть получится только ту сумму, которая указана в договоре.

Что еще стоит проверить

Перед окончательным расчетом специалисты рекомендуют:

• сверить все данные в документах;
• убедиться, что в отношении квартиры нет судебных споров;
• сохранить копии всех документов и подтверждений оплаты;
• по возможности производить окончательный расчет одновременно с оформлением сделки и регистрацией перехода права собственности.

Следите за главными экономическими новостями Кыргызстана — подписывайтесь на каналы Economist.kg в Telegram и WhatsApp. Мы также есть в Facebook, Instagram, Threads и Х. Присоединяйтесь — и всегда будьте в курсе самого важного!