С начала 2022 года в Кыргызстане ввели в эксплуатацию почти 799 тысяч квадратных метров жилплощади. В прошлом году году эта цифра составила 1.3 млн квадратных метров.
Вся эта недвижимость построена частными компаниями, объем инвестиций в эту отрасль превысил 34.4 млрд сомов. Несмотря на такие данные, предоставленные Нацстаткомом, отрасль не показала роста после пандемии, а застройщики продолжают говорить о ряде проблем, которые не решаются до сих пор.
Бюрократия никуда не ушла
Первым делом представители строительных компаний отмечают бюрократию. По словам директора СК «Альфа строй» Рустама Сатекова, в Кыргызстане проблемная система выдачи разрешительных документов. К тому же постоянно меняется план детальной постройки (ПДП), который был принят в прошлом году.
«К примеру, частное лицо имеет участок, а государство берет и сажает [в ПДП] детский сад. Участок для собственника становится ничтожным, а для государства — балластом, где никогда не будет реализован данный проект. Кто будет строить детсад? Государство должно прийти и сказать, что на этом квадрате не хватает садиков, и его выкупят по рыночной цене. Но так никто не делает», — задается вопросом Сатеков.
Также предприниматель привел другой пример с изменениями функционального значения участка. Для этого создают комиссию, но часто не собирается кворум. Бюрократия еще остается.
Плюс к этому, трудности предпринимателям создает и кадровая неразбериха: назначают главного архитектора, но через полгода его снимают с должности, а чиновник, исполняющий его обязанности, не принимает каких-либо решений до того, пока на это вакантное место не назначат нового человека.
Такая ситуация тормозит процесс строительства, что становится причиной появления бюрократии и коррупции. По мнению Сатекова с этим можно бороться при четкой системе лицензирования.
Проблемы с выдачей разрешительных документов
Глава одной из строительных компний рассказал, что предприниматели также сталкиваются с тем, что долгое время не могут получить разрешительные документы от госорганов.
«Раньше нужно было собрать 21 подпись от инстанций, а сейчас всего 4. Но даже при этом очень сложно получить эти подписи», — отмечают стройкомпании.
Они отметили, что застройщики часто не могут выдать техпаспорта жильцам, потому что отсутствуют техусловия.
«При их наличии компании бы быстрее вводили в эксплуатацию объекты и клиенты раньше получали бы техпаспорта. Ведь в будущем они будут обращаться в ту компанию, которая быстро выдает документы. Техусловия съедают большую часть прибыли и когда говорят, что стройкомпании — миллионеры, это неправда. Маржинальность у нас маленькая», — говорит глава стройкомпании.
Также он отметил, что проблему в строительной отрасли создают непрофессионалы.
«Есть компании, где владельцы накопили чуть-чуть денег и заходят на строительный рынок, а остальную часть расходов покрывают за счет дольщиков. Предприниматель видит большие деньги и у него разбегаются глаза — идет и покупает себе дорогую машину. То есть нет системного подхода к процессу строительства. Из-за этого затягивается или останавливается стройка и страдают дольщики», — рассказывает предприниматель.
Он уверена, что таким образом портится репутация добросовестных застройщиков. Поскольку покупатели теряют доверие ко всем компаниям на рынке. Решить эту проблему могла бы четкая система лицензирования. Сейчас компании могут получить лицензию без должного опыта и документации, что позволяет недобросовестным и неопытным застройщикам начинать строить объекты и продавать их.
Отрасль нуждается в длинных деньгах
Председатель комитета JIA по строительству, глава «Эмарк Групп» Чолпонбек Акматов напомнил, что ассоциация активно работает с парламентом, мэрией, правительством. При совместной работе приняты два закона, облегчающие работу застройщиков. Снижены налоги до 2%, хотя предлагали ввести 5% с продаж при безналичной форме и 6% при оплате наличными.
«Главная проблема сейчас – нехватка длинных денег. Мы не можем покрыть спрос, нам нужны займы на 5-7 лет. В других государствах выдают [ипотеку] до 30-40 лет под 1-2%. Наша отрасль считается самой рискованной и при каждом кризисе сразу страдаем мы. Банки начинают кредитовать по максимальным ставкам. При 21% годовых, если строить в течение трех лет, то мы 63% прибыли отдаем только банку», — подчеркнул Акматов.
Представитель JIA сравнил ситуацию в Кыргызстане с Казахстаном и Россией, где клиенты не покупают напрямую у застройщиков, а через ипотечные программы. Положение усложняется еще и ростом цен на строительные материалы.
«80% стройматериалов привозные, что отражается на себестоимости. В Казахстане и Узбекистане дешевле строить чем у нас, но продажная цена другая: там эконом-класс продают от $800 за квадрат и выше, а у нас цена ниже. Получается, себестоимость в КР — выше, а цены — ниже. Есть компании, продавшие недвижимость, когда доллар стоит 69 сомов, а себестоимость выросла и они потеряли маржу. К примеру, у нас есть объект, где себестоимость достигала $550, но она выросла до $576 и фактически дом построили бесплатно», — рассказал Акматов.
Как заметил глава «Эмарк Групп», отрасль имеет целый пласт проблем: от неэффективной работы госипотечной программы до отсутствия госзаказов.
«Многие страны после пандемии оживили экономику через ипотеку. Госипотечная компания должна самостоятельно учиться находить деньги и не ждать финансирования государства. Выходить на фондовые биржи. Ипотечные компании в Казахстане и Узбекистане сами находят средства. Государственным финансированием погоду не сделаешь. Также в других странах компании зарабатывают на государственных заказах. А у нас и госзаказов нет, еще и условия тяжелые», — подытожил Акматов.
Популярное
