Самые важные инвестиции в жизни или почему нужно вкладываться в недвижимость?

Недвижимость – одна из самых развитых и быстрорастущих отраслей экономики Кыргызстана. Это связано с тем, что население страны активно растет и уже превысило значение в 6 млн жителей. Поскольку большая часть кыргызстанцев – это трудоспособное население (59%) и молодежь (33%), то каждый год появляются люди, нуждающиеся в собственном жилье.

Финансовое издание Economist.kg проанализировало плюсы и минусы покупки жилья в старых и новых домах. Данный анализ поможет разобраться в какую именно недвижимость лучше вкладывать самые важные инвестиции в жизни.

Экономический потенциал

Согласно статистике, ежегодно в Кыргызстане строится более 1 млн м² жилья, но этого все равно недостаточно, чтобы покрыть потребности рынка и обеспечить жильем каждую семью.

Среди стран СНГ существует средняя норма жилплощади на одного человека – это примерно 20 м².  В Армении на каждого жителя приходится 31 м², в Беларуси – 25 м², в России – 23 м². И лишь в Кыргызстане на одного жителя приходится всего лишь 14 м².

Чтобы обеспечить каждого кыргызстанца хотя бы 20 квадратными метрами, необходимо около 37 млн м². А это значит, что требуется около 35 лет, чтобы все кыргызстанцы были обеспечены жильем. Поэтому недвижимость как отрасль еще долго будет на стадии развития и есть смысл инвестировать именно в нее.

Вторичное жилье или новостройки?

«Вторичка»

Плюсы покупки вторичного жилья в том, что вам не нужно ждать, пока достроится дом. Кроме того, давно существующие микрорайоны всегда имеют уже сформировавшуюся инфраструктуру – детские площадки, магазины, мини-рынки, супермаркеты и многое другого, что необходимо для комфортной жизнедеятельности.

Но есть в этом и минусы – старые дворы чаще всего являются общедоступными местами, куда может зайти любой человек. А это резко снижает безопасность как для вас, так и для ваших детей. Плюс ко всему детские площадки есть не везде, а в некоторых местах они находятся в плачевном состоянии, что также подвергает опасности детей. Об этом стоит задуматься.

Еще один большой минус «вторички» — это частые и серьезные проблемы со старыми коммуникациями, ремонт которых может встать в «круглую сумму». И не факт, что все будет в порядке, поскольку вы можете обновить коммуникации внутри квартиры, но коммуникации внутри самого дома могут также быть в плачевном состоянии, что будет выливаться в дополнительные проблемы и расходы.

Лифты – частая проблема старых домов. Они часто ломаются, поскольку у многих уже давно истек срок эксплуатации. Это еще одна опасность для жильцов. Помимо этого, для обновления лифтов требуется много времени и денег. Представьте, какой дискомфорт вы будете испытывать, будучи жильцом 9 этажа?

Кроме того, «вторичка» имеет слишком долгий срок окупаемости жилья, поскольку сдавать или продавать, например, «однушку» в старом доме придется дешевле чем в новостройке. И опять же, вы можете найти неплохой вариант вторичного жилья по дешевой цене, но на ремонт, утепление и восстановление коммуникаций могут уйти такие суммы, что проще было бы купить новую квартиру.

«Новостройки»

Что касается новостроек, то у них есть хорошее преимущество – это низкая цена. Конечно, нужно понимать, квартиру какого класса вы хотите приобрести – эконом, комфорт, бизнес, премиум. В зависимости от класса варьируется и цена.

Однако, даже если вы покупаете более бюджетный вариант, это все равно будет более выгодным вложением. Если вы покупаете квартиру в строящемся доме, то квадратный метр вам обойдется минимально в $450-$550, в то время как стоимость квадратного метра вторичного жилья начинается от $600.

Однако, если застройщик надежный и обладает хорошей репутацией (как это понять, мы разберем ниже), то как только дом достроится, стоимость квартиры автоматически вырастет на 20-30%. За это время цена вторичной недвижимости, расположенной в том же районе, может вырасти в лучшем случае на 10%. Кроме того, новую квартиру будет проще продать через 7-10 лет.

Что касается безопасности, то это отдельный пункт. Наверное, вы замечали, что новые дома имеют огороженную и зачастую охраняемую территорию – это большой плюс, поскольку вы можете отправлять детей поиграть во дворе, не опасаясь того, что там могут быть незнакомые люди. Кроме того, в новостройках сейчас все чаще практикуются дворы без машин, то есть для владельцев авто предусмотрена подземная парковка или отдельные стоянки, что также обеспечивает безопасность пребывания на территории двора.

Чем выше классом жилье вы приобретаете, тем больше дополнительных «плюшек» вы получите – более дорогие отделочные материалы, продуманные и просторные планировки квартир, охраняемая парковка, консьерж и многое другое.

Однако эти самые «плюшки» и влияют в последующем на ценообразование вашей квартиры. Чем больше комфорта вы предлагаете покупателю, продавая квартиру, тем выше будет и ее цена.

Как выбрать компанию?

Основываясь на анализе, приходим к выводу, что квартира в новостройке – более выгодная инвестиция. Если вы решили вложить свои деньги в строительство, то нужно вплотную заняться вопросом выбора компании, поскольку, к сожалению, на рынке немало мошенников, которые берут деньги, но так и не достраивают жилье.

В Кыргызстане действуют 775 строительных компаний. Однако активных игроков на рынке всего около 130. Из них проверенных компаний еще меньше – примерно 30.

Есть несколько основных критериев, по которым можно определить, надежная ли строительная компания или нет.

• Возраст компании. Чем больше компания существует на рынке, тем больше вероятности, что она устойчивая и пережила ни один кризис.
• Количество строительных объектов. Если компания существует долго, но построила не так много домов, то есть вероятность того, что она испытывает трудности и завершает объекты намного позже заявленных сроков.
• Количество объектов, которые компания сдала (!) в эксплуатацию. Это очень важный пункт, наверное, даже самый важный. Поскольку многие застройщики завершают объект, но годами не могут сдать его в эксплуатацию из-за чего у жильцов появляются бесконечные юридические проблемы. Такую квартиру вы не сможете перепродать. Более того, вы можете даже ее лишиться, если у компании проблемы с госорганами или начаты судебные процессы.
• Наличие разрешительных документов. У компании должны иметься документы на строительство дома, на выполнение ремонтных работ, проведение коммуникаций. Если не разбираетесь, лучше попросите юристов.

Рассмотрим на примере строительной компании «Авангард Стиль»:

Компания существует на рынке уже 22 года – значит, это компания была одной из первых строительных компаний в Кыргызстане. Это большой плюс, поскольку можно увидеть, в каком состоянии находятся объекты компании через много лет.

На сайте компании указаны все построенные объекты и те, которые сейчас находятся на стадии строительства. Среди завершенных – более 50 жилых. Также в списке строительной компании «Авангард Стиль» 10 коммерческих объектов, что является хорошим показателем того, что компания быстро завершает строительство и умеет работать с большими строительными объемами.

По запросу менеджера компании, предоставляются все необходимые документы на строительство.

Также большим плюсом является то, что на всех этапах строительства проводится лабораторная экспертиза всех используемых строительных материалов на соответствие качеству. Стоит отметить, что это ресурсозатратные процедуры, поэтому не многие компании проводят лабораторную экспертизу.

Что касается вопросов инвестирования, то квартиры строительной компании «Авангард Стиль» относятся к премиум-классу, поэтому практически не падают в цене. Поэтому такие квартиры можно смело продавать с наценкой, не опасаясь, что клиент не найдется.

Основываясь всего на нескольких, но очень важных параметрах, можно выбрать именно ту компанию, которая сможет в срок построить качественную недвижимость, которая будет отличным вложением средств. Главное, подойти к этому вопросу внимательно и ответственно, а также начинать инвестировать уже сейчас.