Произведен первый в истории КР выпуск ипотечных облигаций

[economist]ОАО «Государственная ипотечная компания» (ГИК) сегодня, 16 июля, осуществила первый в истории Кыргызстана публичный выпуск облигаций с ипотечным покрытием на сумму 200 млн сомов. Официальным андеррайтером выпуска стала финансовая компания «Сенти».

Номинальная стоимость одной ценной бумаги составила 20 тысяч сомов, срок обращения — 2 года.

Доходность облигаций определена в 8.3% годовых. Выплата процентного дохода — раз в полгода

Ипотечные облигации – долговые ценные бумаги, в качестве обеспечения по которой выступает залоговое имущество ипотеки. Появляется она на основе уже выданного ипотечного кредита, а поэтому отличается высоким уровнем надежности и прозрачности – ипотечные кредиты имеют четкое документальное подтверждение в виде государственной регистрации залога.

Зачем это нам?

Ипотечный кредит решает проблему потребителя – цель ипотечного кредита приобрести дом. Но банки не сильно заинтересованы в выдаче таких кредитов, поскольку они не хотят выдавать настолько большие суммы на такой долгий срок (от 5 до 15 лет). Также существует риск, что инфляция опередит процент по ипотеке.

Поэтому ипотека часто выдается совместно с государственными программами. А чтобы поддержать свою деятельность, поддержать ликвидность банков и поддержать рынок ценных бумаг, государство выпускает ипотечные облигации.

Как это работает?

Банк выдает своему клиенту ипотечный кредит под залог недвижимости. После оформления залога, закладная (документ о залоге) передается банку. Банк эту закладную (на самом деле реестр из большого количества закладных) несет в «Госипотечную компанию».

ГИК в свою очередь выпускает

через андеррайтера (финансовая компания «Сенти»).

Вы покупаете облигации, ваши деньги гарантированы закладной, ваши деньги приносят вам доход в виде процентов. По истечению срока вам возвращаются ваши деньги, а еще вы имеете возможность перепродать облигации до срока погашения.

Опыт других стран

В США ипотечные облигации внедрили еще в 80-х годах ХХ века. Цены на недвижимость только росли, поэтому недвижимость как заклад внушала большое доверие кредиторам и инвесторам.

Но в поисках наживы, компании с Уолл-стрит все больше и больше скупали ипотечные облигации, а кредиторы из-за огромного спроса, начали выдавать кредиты не самым лучшим своим клиентам. Так, накапливался пузырь субстандартных, безвозвратных кредитов, который, в конце концов, лопнул и привел к мировому финансовому кризису 2008 года.

Но дело не в качестве ипотечных облигаций как финансового инструмента, а в невнимательности и безответственности инвесторов и кредиторов, за что многие из них и поплатились, понеся огромные потери вплоть до банкротства. На данный момент сектор ипотечных облигаций в США стабилен.

В России первые ипотечные облигации были выпущены «ИСО Газпромбанк-Ипотека» в 2006 году, но рынок все еще находится на стадии формирования.

На конец мая 2018 года, на финансовом рынке России объем обращения ипотечных облигаций составил 330 млрд рублей, это 167 различных выпусков. Доходность по ипотечным облигациям на конец мая этого года составила 8.11%, что на 1.,84% выше, чем средневзвешенная по депозитам.

В 2017 году крупные банки России заключили соглашения на выпуск ипотечных облигаций с Фабрикой ИЦБ (аналог кыргызстанской ГИК). Фабрика ИЦБ уже разместила шесть выпусков ипотечных облигаций на сумму более 110 млрд рублей.

Казахстан первый из стран бывшего Советского Союза начал выпускать ипотечные облигации. В настоящее время в обращении есть облигации на 16.5 млрд тенге, выпущенные Казахстанской ипотечной компанией (аналог кыргызстанской ГИК).

В планах у Казахстана выдать ипотечных кредитов на 3 млрд. долларов к 2022 году по программе НБРК «7-20-25» (7% годовых, 20% первоначальный взнос, 25 лет). Это в свою очередь даст большой толчок развитию рынка ипотечных облигаций.

Рынок Кыргызстана

Цены на недвижимость в Кыргызстане не стабильны, и за последние три года имеют тенденцию снижения.

Но, если смотреть в долгосрочной перспективе, так как ипотечные кредиты начинаются от пяти лет, то по сравнению с 2011 годом, цены 2016 года немного повысились. Снижение еще обусловлено повышением курса доллара над сомом. В сомовом выражении все более стабильно, и облигации тоже будут выпускаться в сомах «Госипотечной компанией».

Ипотечные кредиты в сомах составляли 11% от общего объема выданных кредитов в национальной валюте по КР на конец мая 2018 года. По сравнению с маем 2017 года, доля в общем объеме кредитов по республике увеличилась на 1%, тогда как средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам упали с 16.78% до 14.42%.

Это положительная тенденция, говорит о том, что ипотечные кредиты станут популярными, тем самым создавая больше предпосылок для ипотечных облигаций.