Рынок жилья Казахстана показывает парадоксальную картину: официальные цены на квартиры продолжают расти, однако количество сделок сокращается, а на вторичном рынке покупатели получают больше возможностей для торга. В Алматы, где квадратный метр вторичного жилья в августе стоил в среднем 749 480 тенге, реальная цена сделки может заметно отличаться от суммы, указанной продавцом в объявлении.

По данным Бюро национальной статистики Казахстана, в августе 2026 года в стране зарегистрировали 35 807 сделок купли-продажи жилья. Это на 3.6% меньше, чем в июле, и на 13.5% ниже показателя августа прошлого года. В январе-августе количество сделок сократилось на 4.3% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года.

При этом официальная статистика не показывает обвала цен на жилье. По данным аналитического центра Halyk Finance, в августе стоимость квадратного метра на вторичном рынке Казахстана выросла на 9% за год, а на первичном на 13.1%. За месяц вторичное жилье подорожало еще на 0.8%.

Однако здесь возникает принципиальная разница между ценой предложения и суммой, которую покупатель действительно платит за квартиру.

Алматы остается самым дорогим рынком жилья

Алматы сохраняет первое место в Казахстане по стоимости вторичного жилья. В августе средняя цена квадратного метра здесь составила 749 480 тенге против 692 632 тенге годом ранее. Таким образом, официальный рост составил 8.2%.

Для квартиры площадью 50 м² это соответствует примерно 37.5 млн тенге по среднерыночной цене.

При этом средняя стоимость квадратного метра не означает, что конкретный объект будет продан именно за такую сумму. На цену влияют район, состояние дома и квартиры, этаж, площадь, ремонт и срочность продажи.

Например, год назад объявления о продаже однокомнатных квартир без ремонта в алматинском микрорайоне Орбита начинались примерно с 24 млн тенге. Летом 2026 года аналогичные предложения появлялись уже от 22 млн тенге, сообщает inbusiness.kz.

Таким образом, даже при росте официальной средней стоимости квадратного метра отдельные сегменты рынка могут демонстрировать совершенно другую динамику.

Почему продавцы не спешат снижать цены

Одна из особенностей нынешнего рынка заключается в том, что цена в объявлении может сохраняться месяцами, даже если квартира фактически не продается.

По данным Krisha.kz, предоставленным в ответ на запрос inbusiness.kz, за последние 12 месяцев хотя бы одно снижение цены произошло только в 13.8% объявлений о продаже квартир.

При этом среди всех зафиксированных изменений цены около 80% пришлись именно на снижение. Эти показатели нельзя напрямую считать долей продавцов, которые согласились на скидку. Одно объявление может менять цену несколько раз, а продавец может договориться о снижении непосредственно во время переговоров, не меняя сумму в объявлении.

Кроме того, как объясняет эксперт рынка недвижимости Александр Пак, часть собственников снимает старые объявления и публикует новые, а переоцененные квартиры могут месяцами оставаться в продаже. В результате статистика объявлений не показывает весь масштаб торга между продавцами и покупателями.

Реальная цена может отличаться от цены в объявлении

Участники рынка недвижимости отмечают, что между первоначальной ценой, текущей ценой предложения и фактической стоимостью сделки может быть существенная разница. В качестве примера inbusiness.kz приводит однокомнатную квартиру в Алматы, которую первоначально выставили за 37 млн тенге. Затем продавец снизил цену до 29 млн тенге, а окончательная сделка состоялась за 28 млн тенге.

Таким образом, покупатель заплатил на 9 млн тенге, или на 24.3%, меньше первоначальной цены. Однако этот пример не означает, что все квартиры в Казахстане продают с аналогичным дисконтом.

По оценке руководителя отдела продаж Krisha.kz Имрана Османова, на практике покупатели могут получить скидку от 1% до 7%, а по сильно переоцененным объектам торг может достигать 10%.

Размер уступки зависит от первоначальной стоимости квартиры, ее состояния, расположения и готовности собственника снизить цену.

Поэтому снижение стоимости конкретного объекта не всегда означает падение цен на всем рынке. Иногда продавец изначально выставляет квартиру дороже ее реальной рыночной стоимости и постепенно корректирует свои ожидания.

Официальные цены растут, а количество сделок сокращается

Статистика показывает, что рост цен на жилье не сопровождается увеличением количества сделок по стране.

В августе Алматы зарегистрировал 7 690 сделок купли-продажи жилья, или 21.5% от общего количества по Казахстану. При этом по сравнению с июлем количество сделок в городе выросло на 5.9%. Таким образом, динамика Алматы отличается от общереспубликанской.

В целом по Казахстану количество сделок сократилось на 13.5% за год. Особенно заметное снижение произошло в Астане, где в августе зарегистрировали на 32.3% меньше сделок, чем годом ранее. Одновременно жилье продолжает дорожать. По данным Halyk Finance, за год новостройки в Казахстане выросли в цене на 13.1%, вторичное жилье — на 9%.

Дополнительное давление на покупателей создает инфляция. В августе годовой показатель в Казахстане составил 9.8%, а в Алматы — 8.7%.

Таким образом, продавцы ориентируются на выросшие номинальные цены, тогда как покупатели сталкиваются с ограниченной покупательной способностью.

При этом снижение количества зарегистрированных сделок не всегда означает сопоставимое падение текущего спроса. На первичном рынке между фактической покупкой квартиры и официальной регистрацией сделки может пройти значительное время.

Что на самом деле происходит с рынком жилья Казахстана

Пока говорить о повсеместном падении цен на жилье в Казахстане преждевременно. Официальная статистика показывает обратное: квадратный метр продолжает дорожать.

Однако динамика количества сделок и оценки участников рынка указывают на растущий разрыв между ожиданиями продавцов и возможностями покупателей.

На вторичном рынке это создает условия для торга, особенно если собственник первоначально завысил стоимость квартиры или заинтересован в быстрой продаже.

При этом средняя цена предложения не показывает, сколько покупатель фактически заплатил за жилье. Для оценки реальной стоимости необходимо учитывать окончательные суммы сделок, скидки и особенности конкретных объектов.

Если снижение активности покупателей продолжится, продавцам переоцененных квартир может потребоваться дополнительная корректировка цен. Однако масштаб такого снижения пока невозможно определить по статистике объявлений.

Рынок жилья в Казахстане теряет спрос: доля рыночной ипотеки рухнула ниже 30%

Объем рыночной ипотеки в Казахстане после периода кратковременного роста вновь начал сокращаться, что подтверждает сохраняющуюся зависимость жилищного сектора от государственных льготных программ. Это вызвало падение спроса на рынке недвижимости РК. По данным Нацбанка Казахстана на начало февраля 2026 года, общий объем ипотечного портфеля достиг 7 трлн тенге, однако структура выдачи

Economist.kg — новости экономики и финансов КыргызстанаEconomist.KG

Рынок жилья Казахстана остывает: эксперты ждут дальнейшего снижения цен

Цены на жилье в Казахстане начали снижаться после нескольких лет активного роста.

Economist.kg — новости экономики и финансов КыргызстанаАлександр Канунников