Затевая капитальный ремонт с переносом стен или сантехники, многие рассчитывают обойтись собственными силами и не тратить время на бюрократию. Однако в Кыргызстане изменения, которые затрагивают планировку, несущие конструкции или инженерные системы жилья, необходимо предварительно проверить в органе архитектуры.

Несогласованные работы могут повлечь административные меры и юридические проблемы: расхождение между фактической планировкой и техническим паспортом способно осложнить продажу, дарение, оценку квартиры или ее залог в банке. При выявлении грубых нарушений, угрожающих безопасности здания, собственника могут обязать устранить их за свой счет.

Чтобы ремонт не превратился в судебные разбирательства, процедуру важно пройти по всем правилам.

Чем перепланировка отличается от переустройства

Жилищный кодекс КР относит перепланировку к переустройству помещений и выделяет несколько видов изменений:

• перепланировка — изменение плана помещения с последующим изменением его конфигурации. Сюда относится снос или устройство перегородок, новые дверные проемы, объединение санузла или комнат;
• реконструкция — изменение объемно-планировочных и конструктивных решений, инженерного оборудования или архитектурных решений помещения;
• перепрофилирование — изменение функционального назначения помещения.

Что категорически запрещено делать

В Кыргызстане, учитывая высокую сейсмичность региона, требования к конструкциям жилых домов крайне жесткие. Запрещается:

• затрагивать несущие конструкции — полностью или частично демонтировать несущие стены, колонны, ригели и диафрагмы жесткости без проектного решения и согласования;
• перепланировать помещения в панельных многоквартирных домах — МП «Бишкекглавархитектура» указывает, что перепланировка и переоборудование в таких домах не допускаются;
• увеличивать площадь квартиры за счет сушильного помещения — оно относится к общедолевой собственности всех собственников жилья;
• самовольно менять инженерные решения — переносить или заменять оборудование, если это влияет на нагрузки систем электроснабжения, отопления, водоснабжения, канализации или газоснабжения;
• зашивать наглухо общедомовые стояки — перекрывать доступ к коммуникациям водоснабжения, канализации и газа;
• перепрофилировать жилье под коммерческий объект без оформления документов — перед изменением назначения помещения необходимо обратиться в орган архитектуры.

Пошаговый порядок оформления в Бишкеке и регионах

Для работ, которые требуют оформления, документы нужно подготовить до начала ремонта, а не после его завершения.

Этап 1. Сбор первичных документов

Для начала необходимо подготовить базу:

• актуальный технический паспорт на квартиру;
• правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения или свидетельство о праве на наследство;
• удостоверение личности собственника;
• письменное согласие всех собственников жилья, если квартира находится в общей собственности;
• эскизный проект.

В Бишкеке МП «Бишкекглавархитектура» также указывает необходимость заключения Института сейсмологии при работах, связанных с изменением помещений.

Этап 2. Заказ архитектурного проекта

Обратитесь в проектную организацию с соответствующей лицензией. Специалист проведет обследование конструкций и подготовит проект перепланировки или техническое заключение с учетом сейсмических норм.

Этап 3. Согласование в Бишкекглавархитектуре или местном органе архитектуры

Пакет документов вместе с проектом подается в орган архитектуры и градостроительства: в столице — в МП «Бишкекглавархитектура», в регионах — в местный орган архитектуры.

Если проект затрагивает инженерные сети, орган архитектуры определит необходимость технических условий и согласований с профильными службами. По итогам рассмотрения собственник получает документ, позволяющий провести работы в соответствии с согласованным решением.

Этап 4. Проведение ремонтных работ

Ремонт выполняют строго по утвержденному проекту. Любые отклонения от чертежей могут расценить как нарушение.

Этап 5. Обновление техпаспорта

После завершения работ, которые изменили планировку квартиры, необходимо привести техническую документацию в соответствие с фактическим состоянием помещения. Для этого собственник обращается в ГУ «Кадастр» для проведения обмеров и оформления нового технического паспорта.