Когда экономика демонстрирует быстрый и устойчивый рост, недвижимость растёт в цене не под влиянием эмоций, а проходит процесс переоценки, основанный на платёжеспособности рынка и ожиданиях будущего развития. Бишкек сегодня входит именно в такую фазу. В условиях высоких процентных ставок конкурентное преимущество смещается: оно заключается уже не в самом факте приобретения актива, а в способности занять и удерживать правильную позицию в рамках рыночного цикла, не позволяя стоимости капитала размывать инвестиционную эффективность.

Royal Central Park предлагает иной подход к решению этой задачи — через уникальную финансовую структуру, которая позволяет инвесторам зафиксировать цену на текущем уровне и самостоятельно управлять временным горизонтом в первые годы нового цикла роста.

Бишкек и момент цикла «re-rate»

Недвижимость растёт в цене не под влиянием эмоций, а вследствие фундаментальных сдвигов в экономике. Когда растут доходы населения, расширяются ожидания и капиталы начинают искать долгосрочные инструменты сохранения стоимости, рынок вступает в фазу, при которой прежний ценовой уровень перестаёт отражать реальную платёжеспособность и будущий потенциал. Сегодня Бишкек находится именно в такой точке — в моменте начала цикла переоценки.

За последние пять лет экономика Кыргызстана продемонстрировала редкие по динамике темпы роста. По данным Всемирного банка, Международного валютного фонда (МВФ) и Национального статистического комитета КР, масштаб экономики страны увеличился почти в три раза по сравнению с 2020 годом. В 2024 году рост ВВП составил порядка 11,5%, а в 2025 году темпы сохраняются на уровне свыше 10%. Это позволило увеличить объём ВВП с приблизительно 7,2 млрд долларов США в 2020 году до около 18 млрд долларов в 2024 году, с прогнозом превышения отметки 20 млрд долларов уже в 2025 году.

Это расширение существует не только в макроэкономических отчётах, но постепенно трансформируется в новые ожидания в отношении качества жизни, современной городской среды и ценности недвижимости. В экономиках с быстрым и устойчивым ростом рынок недвижимости, как правило, развивается не по линейной траектории, а проходит через процесс re-rate — переоценку ценового уровня в соответствии с новой платёжеспособностью и долгосрочными ожиданиями рынка.

Реальная ситуация в Бишкеке уже демонстрирует чёткие сигналы. Согласно сводным данным местных рыночных отчётов и статистике сделок, цены на недвижимость в 2024 году выросли примерно на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года; при этом только за первые семь месяцев 2024 года рост составил около 18% г/г и превысил 40% по сравнению с 2022 годом. Это свидетельствует о том, что Бишкек больше не находится в фазе ожидания, а уже вступил в стадию, отражающую долгосрочные ожидания роста.

В правильный момент, но инвесторы часто… выбирают неправильные инструменты

В условиях высоких процентных ставок по сомам инвестиционный вопрос на рынке недвижимости уже не сводится к решению — покупать или не покупать, а заключается в выборе финансового инструмента, с помощью которого осуществляется покупка.

Согласно данным внутреннего кредитного рынка и коммерческих банков Кыргызстана, наиболее распространённые кредиты на готовую недвижимость предлагают ставки в диапазоне примерно 18–22% годовых. При этом большинство кредитных программ не поддерживают покупку объектов на этапе строительства и требуют ежемесячной уплаты процентов с первого месяца, практически не оставляя буфера по денежным потокам.

В результате инвесторам приходится нести стоимость капитала (cost of carry) уже на этапе, когда объект ещё не сформирован и его стоимость не успела вырасти настолько, чтобы компенсировать эти расходы. В такой ситуации рыночный тренд может быть верным — Бишкек действительно может демонстрировать рост цен — однако внутренняя норма доходности (IRR) всё равно размывается, поскольку денежные потоки не согласованы с циклом роста стоимости актива.

Ключевая проблема, таким образом, заключается не в вопросе «будут ли расти цены в Бишкеке», а в способности сохранять инвестиционную позицию в период роста, не позволяя стоимости капитала снижать эффективность вложений.

Royal Central Park и уникальная финансовая структура

Политика кредитования в Royal Central Park в Бишкеке разработана с целью прямого решения описанной выше задачи. Вместо того чтобы сосредотачиваться на снижении номинальной процентной ставки, проект выбрал более эффективный финансовый подход — перераспределение момента уплаты стоимости капитала.

При кредитовании до 70% стоимости квартиры, максимальном сроке займа до 15 лет и, что особенно важно, трёхлетнем льготном периоде как по основному долгу, так и по процентам, покупатели не испытывают давления на денежные потоки в начальный период. В течение льготного периода проценты оплачиваются за счёт девелопера, что позволяет инвесторам и покупателям, планирующим проживание, сохранять полную позицию по активу в наиболее критический этап цикла.

«Три года» в терминологии инвестора: опцион на время

Инвестор, понимающий циклы рынка, знает: время на фазе роста — это настоящий актив. Трёхлетний льготный период в Royal Central Park — это не эмоциональная «скидка», а целенаправленно разработанный опцион на время.

Во‑первых, такая структура позволяет зафиксировать цену на текущем уровне, в момент, когда Бишкек находится на ранней стадии процесса переоценки. Entry price устанавливается до того, как новый уровень цен будет широко признан рынком.

Во‑вторых, первые три года полностью снимают затраты на удержание позиции. В условиях высоких процентных ставок освобождение от уплаты процентов в период накопления стоимости актива помогает инвестору избежать давления преждевременной продажи или снижения ожиданий по доходности — одной из распространённых причин снижения эффективности инвестиций.

Наконец, к моменту начала исполнения финансовых обязательств долговая структура становится значительно «более лёгкой». По мере роста рынка и переоценки стоимости актива коэффициент задолженности к стоимости автоматически улучшается. Именно в этом и заключается разница между пассивным кредитным рычагом — когда денежные потоки постоянно размываются — и стратегическим рычагом, при котором стоимость капитала погашается после того, как актив увеличил свою ценность.

Инвестор приобретает квартиру не ради краткосрочной выгоды, а используя структуру, позволяющую сохранять полную позицию в фазе роста, не допуская того, чтобы процентные ставки снижали внутреннюю норму доходности.

Сохранение позиции — ключ к долгосрочной прибыли

Для покупателей, приобретающих жильё для собственного проживания, трёхлетний льготный период создаёт ощутимое финансовое пространство, позволяя стабилизировать доходы, семейную жизнь и жизненные планы до перехода к этапу обслуживания долговых обязательств. Для инвестора это необходимая финансовая отсрочка, позволяющая оптимизировать доходность, дождаться более явного re-rate на рынке, взвесить варианты перепродажи или продолжить удержание актива, когда операционная и арендная ценность становятся привлекательными.

Royal Central Park — не только первый в Бишкеке проект недвижимости формата all-in-one, но и инвестиционная структура, специально разработанная с учётом цикла роста города. В условиях переоценки рынка возможность зафиксировать цену на текущем уровне и сохранить контроль над активом в первую фазу роста даёт долгосрочному инвестору явное стратегическое преимущество, позволяя максимально эффективно использовать капитал и оптимизировать доходность.