> ## Content Index > Fetch the complete content index at: https://economist.kg/llms.txt > Use this file to discover other available public pages before exploring further. # Пузырь или стагнация? Что на самом деле происходит с ценами на квартиры в столице - URL: https://economist.kg/niedvizhimost/2026/01/20/puzyr-ili-staghnatsiia-chto-na-samom-dielie-proiskhodit-s-tsienami-na-kvartiry-v-stolitsie/ - Published: 2026-01-20T10:58:11.000Z - Updated: 2026-09-10T14:14:05.000Z - Author: Economist.KG - Tags: Недвижимость, Мнение **В Бишкеке средняя цена квадратного метра жилых квартир с января по декабрь 2025 года выросла почти на 24%. Судя по динамике прошлых лет, в начале года стоимость жилья традиционно немного повышается. Economist.kg поговорил с руководителем инвестиционно-брокерской компании Пазылджаном Илимовым о текущих тенденциях на рынке и ожиданиях на 2026 год.** ### **Что происходит с ценами** Несмотря на быстрый рост в прошлом году (сейчас стоимость жилья в столице официально составляет порядка 126 277 сомов за квадрат, увеличившись за год более чем на 24 тысячи сомов), эксперт называет текущее состояние рынка стагнацией. Однако этот термин важно понимать правильно: речь не об остановке, а о замедлении темпов. > «Я бы назвал это замедлением активного роста. Недвижимость не перестала дорожать, но уже не растет так активно и стремительно, как в последние три-четыре года. И мы говорим о тенденции в целом, не рассматривая частные случаи и десятки объектов, которые продаются дешевле рынка», — отмечает Илимов. Причиной такого «остывания» стало насыщение рынка. По словам эксперта, значительная часть платежеспособных покупателей уже закрыла свои потребности в жилье. > «Потребительский спрос во многом уже удовлетворен. При этом на рынок вышло еще больше предложения: одни объекты достраиваются, другие только запускаются. В итоге рост предложения при уже насыщенном спросе и приводит к тому, что рынок сейчас стагнирует. Мы также ориентируемся на ситуацию на «Дордое» и в швейной отрасли, где продажи, мягко говоря, не лучшие. В этих сферах задействовано много предпринимателей, и если у них падает выручка, снижается и покупательская способность. Это означает, что ее снижение затрагивает и их клиентов, в том числе наших граждан. Такой сигнал можно экстраполировать на население в целом и делать выводы», — объясняет эксперт. ### **Особенности вторичного жилья: что в ходу?** Ситуация на рынке неоднородна. Если говорить о ликвидности, то в безусловных лидерах остаются малогабаритные квартиры — однокомнатные и двухкомнатные. Это сегмент, который всегда «живет» за счет студентов, молодых семей и внутренней миграции. > «Однушки и двушки всегда будут востребованы. Покупатели такого жилья часто меняются: это студенты, временно проживающие, молодые семьи, которые со временем расширяются. Поэтому такие квартиры постоянно в обороте. А вот трехкомнатные квартиры, частные дома и участки сейчас менее активны — продажи идут вяло. Текущая стагнация в большей степени касается именно крупногабаритного жилья», — подчеркивает Илимов. Что касается первичного рынка, то, по наблюдениям эксперта, строительные компании продолжают работать в привычном режиме, запуская новые проекты. Однако именно сегмент квартир диктует общие правила игры, подтягивая за собой и цены на частные дома. ### **Экономика и стоимость строительства** Почему цены не падают, если спрос замедлился? Главный фактор, удерживающий ценник на высоком уровне, — это себестоимость. Застройщики не могут продавать дешевле из-за объективных экономических причин. > «В большей степени на цену влияет себестоимость строительства. Это четыре главных компонента: строительные материалы, стоимость рабочей силы, налогообложение и, конечно, стоимость земельного участка. Эти факторы заставляют компании поднимать стоимость квадратного метра, что, в свою очередь, влияет на рынок в целом», — говорит **Пазылджан Илимов**. ### **Роль государства и ипотеки** Существенное влияние на рынок начала оказывать Государственная ипотечная компания (ГИК). Если раньше ее доля была незначительной, то теперь масштабное строительство со стороны государства меняет конкурентную среду, особенно в сегментах «эконом» и «комфорт». > «Сейчас ГИК во многих районах выстраивает объекты и дает условия, подходящие определенным слоям населения. Тем самым организация «отбирает» немалую часть потребителей у частных застройщиков. Что заставляет строительные компании в этом сегменте конкурировать с государством», — считает эксперт. ### **Возможные сценарии развития: стоит ли ждать обвала?** Многие потенциальные покупатели занимают выжидательную позицию, надеясь на снижение цен. Однако эксперт настроен скептически по поводу возможного удешевления квадратных метров. > «Многие ждут, что цены упадут. Но, работая на рынке уже 10 лет, я не ожидаю снижения. Скорее цены останутся примерно на текущем уровне — плюс-минус, с возможной сезонной коррекцией. Чтобы они действительно пошли вниз, должны произойти мощные события — например, геополитические потрясения или катастрофы, которые вынудят людей массово продавать недвижимость. Сейчас предпосылок для этого нет», — прогнозирует Пазылджан Илимов. ### **Что по итогу?** Ожидания снижения цен могут не оправдаться. Рынок стабилизировался, и резких движений вверх или вниз в ближайшее время не прогнозируется, если не возникнут форс-мажорные обстоятельства. Рынок недвижимости Бишкека входит в более зрелую и стабильную фазу: период ажиотажного роста позади, однако высокая себестоимость строительства не оставляет оснований для заметного снижения цен. > Наиболее живым сегментом остаются небольшие квартиры, в то время как рынок крупного жилья замедляется. Покупателям стоит ориентироваться на свои текущие возможности, а не ждать гипотетического обвала рынка. [Цены на недвижимость в Кыргызстане: индекс за декабрь 2025 годаВ декабре 2025 года в Кыргызстане сохранился значительный разрыв цен на жилую, коммерческую, производственную и социальную недвижимость в зависимости от региона. Самые высокие показатели, как и ранее, зафиксированы в Бишкеке и отдельных районах Чуйской и Ошской областей, тогда как в ряде регионов стоимость квадратного метра остается крайне низкой. В столице![](https://storage.ghost.io/c/c3/a6/c3a66635-73fd-4349-a382-8bf5c41013f8/content/images/icon/new-icon-164.png)Economist.kg – Новости экономики и финансов КыргызстанаEconomist.kg 14 января 2026 09:44 Обновлено Ссылка скопирована! Ошибка копирования!![](https://storage.ghost.io/c/c3/a6/c3a66635-73fd-4349-a382-8bf5c41013f8/content/images/thumbnail/----------------------_2025-11-04_183747504-1.webp)](https://economist.kg/niedvizhimost/2026/01/14/tsieny-na-niedvizhimost-v-kyrghyzstanie-indieks-za-diekabr-2025-ghoda/) [Тренды рынка жилья в Бишкеке и Оше в 2025 году: рост цен обогнал инфляциюСредняя стоимость квартир и жилых домов в двух крупнейших городах КР в 2025 году выросла на 17–37%, при этом динамика спроса заметно различалась.![](https://storage.ghost.io/c/c3/a6/c3a66635-73fd-4349-a382-8bf5c41013f8/content/images/icon/new-icon-165.png)Economist.kg – Новости экономики и финансов КыргызстанаEconomist.kg 15 января 2026 09:17 Обновлено Ссылка скопирована! Ошибка копирования!![](https://storage.ghost.io/c/c3/a6/c3a66635-73fd-4349-a382-8bf5c41013f8/content/images/size/w600/format/webp/2026/01/photo-1627640268913-91cfd4675b65.jpeg)](https://economist.kg/niedvizhimost/2026/01/15/triendy-rynka-zhilia-v-bishkiekie-i-oshie-v-2025-ghodu-rost-tsien-oboghnal-infliatsiiu/) [Дастан Бекешев предложил ввести госрегулирование цен на недвижимость и налог на перепродажуДепутат Жогорку Кенеша Дастан Бекешев 9 января заявил о необходимости государственного вмешательства в ценообразование на рынке недвижимости для сдерживания роста стоимости жилья и инфляции. Парламентарий отметил, что текущие меры, включая строительство льготного ипотечного жилья и изъятие имущества, не останавливают удорожание квадратных метров. Рост цен тянет вверх арендную плату и разгоняет![](https://storage.ghost.io/c/c3/a6/c3a66635-73fd-4349-a382-8bf5c41013f8/content/images/icon/new-icon-166.png)Economist.kg – Новости экономики и финансов КыргызстанаEconomist.kg 09 января 2026 14:43 Обновлено Ссылка скопирована! Ошибка копирования!![](https://storage.ghost.io/c/c3/a6/c3a66635-73fd-4349-a382-8bf5c41013f8/content/images/size/w600/format/webp/2026/01/1036766133_2_0_2999_1686_1920x0_80_0_0_e0f5cc8c0ec83a541c1758a88daac223-1.jpg)](https://economist.kg/niedvizhimost/2026/01/09/dieputat-biekieshiev-priedlozhil-vviesti-ghosrieghulirovaniie-tsien-na-niedvizhimost-i-nalogh-na-pierieprodazhu/)