Недвижимость Мнение

Пузырь или стагнация? Что на самом деле происходит с ценами на квартиры в столице

Economist.kg

20 января 2026 16:58 Обновлено

Пузырь или стагнация? Что на самом деле происходит с ценами на квартиры в столице

В Бишкеке средняя цена квадратного метра жилых квартир с января по декабрь 2025 года выросла почти на 24%. Судя по динамике прошлых лет, в начале года стоимость жилья традиционно немного повышается. Economist.kg поговорил с руководителем инвестиционно-брокерской компании Пазылджаном Илимовым о текущих тенденциях на рынке и ожиданиях на 2026 год.

Что происходит с ценами

Несмотря на быстрый рост в прошлом году (сейчас стоимость жилья в столице официально составляет порядка 126 277 сомов за квадрат, увеличившись за год более чем на 24 тысячи сомов), эксперт называет текущее состояние рынка стагнацией. Однако этот термин важно понимать правильно: речь не об остановке, а о замедлении темпов.

«Я бы назвал это замедлением активного роста. Недвижимость не перестала дорожать, но уже не растет так активно и стремительно, как в последние три-четыре года. И мы говорим о тенденции в целом, не рассматривая частные случаи и десятки объектов, которые продаются дешевле рынка», — отмечает Илимов.

Причиной такого «остывания» стало насыщение рынка. По словам эксперта, значительная часть платежеспособных покупателей уже закрыла свои потребности в жилье.

«Потребительский спрос во многом уже удовлетворен. При этом на рынок вышло еще больше предложения: одни объекты достраиваются, другие только запускаются. В итоге рост предложения при уже насыщенном спросе и приводит к тому, что рынок сейчас стагнирует. Мы также ориентируемся на ситуацию на «Дордое» и в швейной отрасли, где продажи, мягко говоря, не лучшие. В этих сферах задействовано много предпринимателей, и если у них падает выручка, снижается и покупательская способность. Это означает, что ее снижение затрагивает и их клиентов, в том числе наших граждан. Такой сигнал можно экстраполировать на население в целом и делать выводы», — объясняет эксперт.

Особенности вторичного жилья: что в ходу?

Ситуация на рынке неоднородна. Если говорить о ликвидности, то в безусловных лидерах остаются малогабаритные квартиры — однокомнатные и двухкомнатные. Это сегмент, который всегда «живет» за счет студентов, молодых семей и внутренней миграции.

«Однушки и двушки всегда будут востребованы. Покупатели такого жилья часто меняются: это студенты, временно проживающие, молодые семьи, которые со временем расширяются. Поэтому такие квартиры постоянно в обороте. А вот трехкомнатные квартиры, частные дома и участки сейчас менее активны — продажи идут вяло. Текущая стагнация в большей степени касается именно крупногабаритного жилья», — подчеркивает Илимов.

Что касается первичного рынка, то, по наблюдениям эксперта, строительные компании продолжают работать в привычном режиме, запуская новые проекты. Однако именно сегмент квартир диктует общие правила игры, подтягивая за собой и цены на частные дома.

Экономика и стоимость строительства

Почему цены не падают, если спрос замедлился? Главный фактор, удерживающий ценник на высоком уровне, — это себестоимость. Застройщики не могут продавать дешевле из-за объективных экономических причин.

«В большей степени на цену влияет себестоимость строительства. Это четыре главных компонента: строительные материалы, стоимость рабочей силы, налогообложение и, конечно, стоимость земельного участка. Эти факторы заставляют компании поднимать стоимость квадратного метра, что, в свою очередь, влияет на рынок в целом», — говорит Пазылджан Илимов.

Роль государства и ипотеки

Существенное влияние на рынок начала оказывать Государственная ипотечная компания (ГИК). Если раньше ее доля была незначительной, то теперь масштабное строительство со стороны государства меняет конкурентную среду, особенно в сегментах «эконом» и «комфорт».

«Сейчас ГИК во многих районах выстраивает объекты и дает условия, подходящие определенным слоям населения. Тем самым организация «отбирает» немалую часть потребителей у частных застройщиков. Что заставляет строительные компании в этом сегменте конкурировать с государством», — считает эксперт.

Возможные сценарии развития: стоит ли ждать обвала?

Многие потенциальные покупатели занимают выжидательную позицию, надеясь на снижение цен. Однако эксперт настроен скептически по поводу возможного удешевления квадратных метров.

«Многие ждут, что цены упадут. Но, работая на рынке уже 10 лет, я не ожидаю снижения. Скорее цены останутся примерно на текущем уровне — плюс-минус, с возможной сезонной коррекцией. Чтобы они действительно пошли вниз, должны произойти мощные события — например, геополитические потрясения или катастрофы, которые вынудят людей массово продавать недвижимость. Сейчас предпосылок для этого нет», — прогнозирует Пазылджан Илимов.

Что по итогу?

Ожидания снижения цен могут не оправдаться. Рынок стабилизировался, и резких движений вверх или вниз в ближайшее время не прогнозируется, если не возникнут форс-мажорные обстоятельства. Рынок недвижимости Бишкека входит в более зрелую и стабильную фазу: период ажиотажного роста позади, однако высокая себестоимость строительства не оставляет оснований для заметного снижения цен.

Наиболее живым сегментом остаются небольшие квартиры, в то время как рынок крупного жилья замедляется. Покупателям стоит ориентироваться на свои текущие возможности, а не ждать гипотетического обвала рынка.