Внедрение кадастровой оценки недвижимости в КР может занять три-пять лет – эксперт

С учетом неизбежного перехода к кадастровой оценке недвижимости первостепенное значение приобретает вопрос ее грамотного внедрения. Как сделать этот процесс максимально прозрачным и удобным для граждан в Кыргызстане?

Генеральный директор компании «Российская оценка» Александр Иванов в интервью Economist.kg поделился видением, как Кыргызстан может сократить сроки реализации проекта и избежать ошибок, допущенных другими странами.

– Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной?

– Кадастровая и рыночная стоимости недвижимости – это два разных понятия, которые используются для разных целей. Кадастровая стоимость используется для расчета налога на недвижимость. Она определяется методами массовой оценки, то есть одновременно для всех объектов недвижимости в регионе или стране. При этом учитываются такие факторы, как тип недвижимости, площадь, местоположение, состояние и т.д. Индивидуальные особенности каждого объекта не учитываются, что приводит к некоторой погрешности в оценке.

Рыночная стоимость определяется индивидуально для каждого объекта недвижимости. Для ее оценки привлекается оценщик, который анализирует индивидуальные характеристики объекта и сравнивает его с аналогичными объектами, проданными на рынке. Рыночная оценка является более точной, чем кадастровая, но она также и более дорогая.

В последние десятилетия во многих странах наблюдается переход к налогообложению недвижимости по стоимости, приближенной к рыночной. Это делается для того, чтобы сделать систему налогообложения более справедливой и прозрачной, а также для того, чтобы повысить собираемость налогов.

В большинстве стран исторически зародилась система универсального налога на недвижимость, когда определяется некая ставка за квадратный метр — подобная система используется сейчас в Кыргызстане. Впоследствие к «универсальной ставке» стали применять некоторые корректировки, учитывающие местоположение, возраст объекта и так далее. Но на деле, даже с учетом корректировок, нельзя было определить реальную стоимость объекта. Поэтому часто бывало, что на практике люди за какой-то шикарный особняк в центре города платили ставку за квадратный примерно такой же, что и за какой-нибудь небольшой объект на окраине этого города. В такой ситуации кадастровый подход помогает исключить такое несправедливое налогообложение.

Кадастровая оценка включает в себя три основных подхода, аналогичные тем, что применяются в индивидуальных оценках. Среди них – сравнительный подход, основанный на анализе аналогичных объектов. Например, квартир, где оценка определяется, исходя из данных рыночных продаж с адаптацией к специфике каждого объекта.

Также при оценке недвижимости используется затратный подход, который учитывает текущую стоимость строительства с корректировками на износ. Подход в меньшей степени зависит от рыночных данных, хотя и может включать в себя механизмы адаптации к рыночным трендам.

Доходный же подход применяется для коммерческих объектов и основывается на ожидаемом доходе от аренды, что делает его распространенным и эффективным инструментом оценки.

В целом, кадастровая стоимость является более простой и менее затратной по сравнению с рыночной оценкой. Однако она менее точная, что может привести к несправедливому налогообложению. Поэтому важно, чтобы кадастровая стоимость регулярно обновлялась и приближалась к рыночной.

– Зачем государству необходимо знать кадастровую стоимость недвижимости?

– Основная задача кадастровой стоимости — это использование ее в качестве налоговой базы для налогообложения объектов недвижимости. В разных странах это делается по-разному. Например, в Нидерландах система налогообложения по кадастровой стоимости очень развита. Там ежегодно проводят оценку на основе рыночных данных, соответственно, кадастровая стоимость близка к рыночной.

Кроме налоговых целей кадастровая стоимость помогает улучшить прозрачность рынка недвижимости, устанавливать дополнительные правила и привлекать инвестиции. Когда стоимость недвижимости понятна и прозрачна, рынок становится менее теневым, что привлекает инвесторов.

Кадастровая стоимость решает несколько задач:

• повышение эффективности налогообложения: правильная оценка позволяет государству собирать больше налогов, которые, как правило, идут в местные бюджеты. Чем точнее и объективнее оценка, тем больше налогов собирается, что позволяет местным бюджетам развиваться, финансировать инфраструктуру, школы и другие общественные нужды;
• развитие рынка недвижимости: прозрачные правила и понимание стоимости объектов способствуют выходу рынка из «серой зоны» и привлечению инвестиций;
• приватизация и аренда: государство может использовать кадастровую стоимость для приватизации объектов недвижимости и сдачи их в аренду по справедливым ценам;
• упрощение компенсаций при изъятии недвижимости: когда государство изымает землю для общественных нужд, кадастровая стоимость помогает определить справедливую компенсацию для владельцев;
• оценка залога и страхования объектов недвижимости: банки и страховые компании также активно используют кадастровую стоимость для оценки залога и страхования объектов недвижимости. Это снижает риски и улучшает качество предоставляемых услуг.

Таким образом, кадастровая стоимость — это важный инструмент для государства, который помогает налогообложению, улучшает прозрачность рынка недвижимости, привлекает инвестиции и способствует развитию инфраструктуры.

– Как улучшится инфраструктура страны от внедрения кадастровой оценки?

– Кадастровая оценка невозможна без нормального кадастрового учета. Внедрение кадастрового учета сразу ведет к его усовершенствованию. Плохой кадастровый учет означает, что не все объекты стоят на учете, не все объекты имеют правильные характеристики. Государство не знает, что есть на территории того или иного региона. Часть объектов находится вне правового поля, что увеличивает риск сделок с ними, затрудняет получение финансирования и снижает инвестиционную привлекательность. Если государство не знает, какие объекты существуют, оно не может правильно выстроить планы по развитию регионов и городов. Например, вы хотите проложить дорогу, но оказывается, что на этом месте уже есть объекты, о которых вы не знали.

Кадастровая оценка требует проверки всех этих данных. Она также требует более широкого учета факторов, которые не учитываются сейчас. Это основа для понимания, какие объекты существуют, сколько у нас нежилой недвижимости, сколько торговых и офисных площадей. Кадастр позволяет планировать развитие города и территорий, понимать, каких объектов не хватает, какой дефицит существует.

Нормальное планирование развития города, разрешение на строительство и повышение качества городской среды выходят на новый уровень. Кадастровая оценка также способствует градостроительному планированию. Зная, какие объекты есть на территориях городов, можно вводить зонирование, определять зоны для промышленности, коммерческой деятельности и жилых районов. Это позволяет установить варианты разрешенного использования и планировать дальнейшее развитие территории.

Такой подход запускает цепную реакцию, обеспечивая прозрачность рынка недвижимости, привлечение инвестиций и рост благосостояния региона в целом. Прозрачность и доверие к результатам кадастровой оценки очень важны, и это невозможно без нормального развития кадастрового учета.

Конечно, не всегда все идет гладко. В некоторых местах остаются «серые зоны», что приводит к недовольству результатами кадастровой оценки и увеличению числа оспариваний. Однако, при правильных шагах и последовательной политике, кадастровая оценка может существенно повлиять на развитие рынка недвижимости и инфраструктуры.

– То есть кадастровую оценку можно оспорить?

– Верно, существует установленный механизм оспаривания кадастровой стоимости: если собственник недвижимости не согласен с кадастровой стоимостью своего объекта, он может ее оспорить. Для этого необходимо провести независимую оценку и предоставить ее результаты в соответствующие органы. Если в результате оспаривания кадастровой стоимости будет установлена новая, более низкая стоимость, то налог на недвижимость будет пересчитан.

– Как сделать процесс кадастровой оценки понятным и удобным для граждан?

– Во-первых, важно, чтобы процесс перехода к кадастровой оценке был прозрачным, понятным и широко освещался. Необходимо проводить информационные кампании с разъяснениями и объяснениями. Методология оценки должна быть доступной и понятной для всех.

Также необходимо создать систему мониторинга рынка недвижимости, которая будет собирать данные на постоянной основе. Эта система должна быть управляемой местными органами власти и работать на постоянной основе, а не только в период проведения кадастровой оценки.

Государству необходимо принимать во внимание обратную связь граждан, которые должны иметь возможность обращаться за разъяснениями и исправлением ошибок. Важно, чтобы вся информация о том, как были получены данные, какие источники использовались и какие расчеты проводились, была открыта и доступна. Это позволит выявить и исправить ошибки и сделать процесс более прозрачным и справедливым. 

Например, в Нидерландах любой пользователь может в любое время получить доступ к этой информации. В России тоже публикуются отчеты перед введением данных в действие, но они часто слишком объемные и сложные для понимания обычных граждан.

Люди должны иметь возможность сравнить оценку своей недвижимости с аналогичными объектами, чтобы не было несправедливых различий. Процесс должен быть постепенным, нельзя за один год провести кадастровую оценку и сразу перейти на новую систему налогообложения. В России этот процесс занял 10 лет. В Кыргызстане это может занять три-пять лет.

Для реализации кадастровой оценки могут запускаться пилотные проекты. Например, в России сначала оценивали земельные участки, а в Узбекистане рассматривается вариант оценки всей недвижимости пилотно в одном городе – Ташкенте.

Для уменьшения количества обращений налоговая база должна составлять 70-80% от кадастровой стоимости. Это уменьшит количество ошибок и споров. 

Современные информационные технологии могут значительно улучшить прозрачность и обратную связь. Нормальная система учета, методология, мониторинг недвижимости и PR-поддержка помогут создать понятный и прозрачный процесс.

Переход на новую систему налогообложения должен быть плавным, с постепенным увеличением налоговой базы и снижением налоговых ставок. Это позволит избежать резкого роста налогов и негативных реакций со стороны граждан.

Основные моменты, которые важны: единая методология, независимость процедур кадастровой оценки, экономическая обоснованность и проверяемость результатов, а также наличие обратной связи.

– Как, на ваш взгляд, будет происходить переход к кадастровой оценке недвижимости в Кыргызстане? Кто его будет проводить?

– Процесс перехода к кадастровой оценке неизбежен, и важно изучить международный опыт, чтобы реализовать его максимально эффективно. Кадастровая оценка не только увеличивает фискальную нагрузку, но и способствует развитию рынка недвижимости и его инфраструктуры. Если все сделать правильно, процесс окажет позитивное влияние на рынок.

Кыргызстан может извлечь уроки из опыта других стран и сократить сроки реализации проекта. Например, вместо 20-30 лет, как в Нидерландах, или 10-15 лет, как в России, сделать это за три-пять лет. Важно не торопиться и не пытаться провести весь процесс за один-два года, а действовать постепенно, балансируя между решительностью и осмотрительностью.

Кто будет проводить кадастровую оценку? Возможны разные подходы: оценка может проводиться государственными органами или частными оценщиками, у каждого подхода есть свои плюсы и минусы. Важной частью процесса является создание системы мониторинга рынка недвижимости, за которую должны отвечать местные органы власти при поддержке государства.

Опыт других стран показывает важность вовлечения местных оценщиков и использования международных экспертов для избежания ошибок, которые уже были допущены в других странах. Например, в России сначала оценку проводили частные оценщики, затем бюджетные учреждения. Каждая страна имеет свои особенности, которые нужно учитывать.

Система должна быть построена с учетом местных традиций и специфики рынка недвижимости. Важно привлекать местных оценщиков, обучать их и создавать возможности для совершенствования. Современные IT-инструменты, нормальная система учета, мониторинг недвижимости и обратная связь помогут сделать процесс прозрачным и эффективным.

Наконец, необходимо избегать закрытых систем, где результаты оценок выдаются без возможности проверки и обсуждения. Государство должно обеспечивать ресурсы и поддержку для реализации процесса. Важно, чтобы процесс был поддержан общественностью и освещался в СМИ.

Таким образом, грамотное внедрение кадастровой оценки требует изучения международного опыта, учета местных особенностей, прозрачности и поддержки со стороны государства и общества.